Как работает дубайский индекс аренды недвижимости с 2025 года

Что такое индекс аренды (rental index)?

Индекс DLD отслеживает цены на аренду недвижимости в разных районах Дубая (инструмент для его расчета также называют RERA calculator). Владелец жилья не имеет права требовать увеличения арендной ставки больше той, что устанавливает индекс. Законом определены также границы этого повышения. Например, если индекс показывает, что цены на похожее по характеристикам жилье выросли на 10%, то арендную ставку поднимать нельзя. А если более чем на 40%, то можно увеличить на 20%, и это максимально возможное повышение.

Как работает индекс с 2025 года

1. Обновляется в реальном времени.
2. Учитывает параметры каждого здания. DLD будет выставлять зданиям рейтинг от одной до пяти звезд. Оценка учитывает десятки критериев, в том числе местоположение, безопасность, возраст, уровень услуг и удобств, качество парковок.
3. Расчеты помогает делать искусственный интеллект, но как именно — неясно. Также непонятно, выставляет ли DLD оценку виллам и таунхаусам с учетом их состояния и возраста (в официальной информации речь везде идет только о билдингах).

Что было не так со старым индексом?

Он обновлялся редко и, кажется, без какого-то графика (например, в последний раз о его обновлении говорилось в марте 2024 года). Лендлорды часто были недовольны разницей между показаниями индекса и реальными ценами на рынке. Из-за этого переговоры о продлении контракта сопровождались конфликтами. Арендаторы пользовались данными индекса, чтобы сохранить прежнюю цену контракта, а лендлорды в основном давили собственным авторитетом и немножко грозили судом (всё это чаще всего было блефом).

Как индекс влияет на цены

В DLD говорят, что лендлорды смогут повысить арендную ставку, если здание получит более высокий рейтинг, а для этого потребуется улучшить один из критериев (например, сделать ремонт). С учетом этого, а также того, что в официальных заявлениях индекс часто называют «справедливым», предположим, что от него выиграют скорее лендлорды, чем арендаторы.

Проверить цены можно здесь.

Важно: новый индекс аренды не будет регулировать цены на квартиры с мебелью

Такое уточнение заметили внимательные арендаторы и удивились — ведь раньше калькулятор не делал разницы между меблированными и немеблированными квартирами. Мы решили перепроверить информацию в Dubai Land Department (DLD), и там нам ее подтвердили.

Что это значит для лендлордов?

Для них это хорошая новость. Ранее вкладываться в меблировку квартир было не слишком выгодно, потому что дороже такую квартиру можно было сдать только на первый год, а дальше индекс ее фактически уравнивал с немеблированными. Теперь любая меблировка, по сути, выводит квартиру из-под регулирования индекса.

Что это значит для арендаторов?

Для них это плохая новость. Тем, кто прямо сейчас снимает квартиру с мебелью, нововведение сильно ухудшило переговорные позиции по продлению договора. На индекс они ссылаться больше не могут. Не исключено, что некоторые лендлорды теперь захотят частично меблировать свои квартиры, чтобы избавиться от необходимости учитывать данные индекса. Так что если вы арендатор и хотите, чтобы цену на ваше жилье регулировал индекс, то обращайте внимание, чтобы в договоре было указано «unfurnished».

Как договариваться о цене без данных индекса?

Если в результате переговоров не получается прийти к согласию, можно подать заявку на пересмотр арендной платы (rental re-valuation). Это нам посоветовали в DLD. Правда, сделать это может только лендлорд, и процедура довольно сложная:

1. Владелец недвижимости должен получить судебное решение с требованием пересмотреть арендную плату. Для этого необходимо обратиться в Rent Disputes Settlement Centre (RDC).
2. Назначенный судом эксперт проведет оценку недвижимости и определит стоимость аренды.
3. После судебного решения будет выдан сертификат оценки арендной платы.

Раньше этой схемой часто пользовались лендлорды, не согласные с индексом аренды. И иногда им удавалось получить сертификаты с повышенной оценкой стоимости. Правда, до апреля 2024 года сертификат выдавали в DLD за пошлину в 2 000 AED. Теперь процедура усложнилась, и не вполне понятно, стоит ли инвестировать время и деньги в этот процесс.

Также можно подать жалобу в уже упомянутый Rent Disputes Settlement Centre. Никаких гарантий, что это сработает, нет, но если вы готовы побороться, это один из вариантов. На Reddit можно прочесть истории людей, которые подавали такую жалобу в Дубае.