Как арендовать квартиру в Дубае

Долгосрочная аренда квартир — на срок от года — доступна в Дубае только владельцам резидентской визы Emirates ID и банковского счета в одном из банков ОАЭ.

Краткосрочная — помесячная или короче — доступна всем, но в два–три раза дороже долгосрочной.

Основные сайты для поиска квартир в Дубае посуточно или на долгосрок — Bayut и Property Finder. В любом случае арендовать жилье в Дубае получится только через агентов недвижимости, если у вас нет личного контакта с собственником.

Как снять квартиру на долгий срок

В ОАЭ 90% квартир долгосрочной аренды сдаются без мебели. Там смонтированы только кухни (столешница, варочная панель, духовка, вытяжка, холодильник и в большинстве случаев — посудомойка) и иногда установлены стиральные машины. Почти все жилые комплексы имеют центральное охлаждение, поэтому дополнительно устанавливать бытовые кондиционеры не нужно.

Остальную мебель, технику, утварь и декор нужно будет покупать арендатору. Он обязан вывезти все свои вещи после окончания аренды.

Купить подержанную мебель и технику в полтора-два раза дешевле новой можно, например, на сайте объявлений Dubizzle. И потом там же ее продать.

Годовая аренда меблированной квартиры обойдется в среднем на 10–15% дороже, чем аренда пустой квартиры. Минималистичное обустройство квартиры с двумя спальнями с учетом последующей продажи этой мебели с дисконтом обойдется в похожие деньги. Если планируете жить в квартире больше года, выгоднее брать без мебели.

Обустройство квартиры и возвращение ее в первоначальное состояние можно поручить одному из специализирующихся на этом сервисов. За помощь с подбором, закупкой и доставкой мебели и техники для студии или 1-комнатной квартиры нужно будет отдать 3–4 тысячи дирхамов.

Процесс по шагам

Местные риэлторы редко удаляют старые объявления, поэтому когда ищете жилье на Bayut и Property Finder, сортируйте выдачу по самым новым объявлениям. Скорее всего, варианты старше недели уже не будут актуальны, а в популярных районах — старше 1–2 дней.

Если вариант понравился, свяжитесь с агентом — это может быть WhatsApp, звонок по телефону или запрос через форму обратной связи на сайте. Задайте все интересующие вопросы о недвижимости и договоритесь о времени для просмотра жилья.

Подбирая жилье самостоятельно через сайты Property Finder или Bayut, важно учитывать, что вы заплатите ту же комиссию, что и при подборе через риэлтора. Этим путем есть смысл идти, если вы не понимаете, что конкретно ищете, или хотите сами изучить рынок, чтобы лучше понять свой запрос. Если же вы выбрали конкретный дом или район, конкретные параметры квартиры, то такое ТЗ проще отправить агенту.

Если вы хотите найти идеальное жилье в популярном районе или доме, то лучше реагировать быстро и следовать рекомендациям агента — такие квартиры уходят за несколько дней.

Заполнить и подписать документ можно в электронном виде, а подписывать на всякий случай лучше вручную, чтобы у вас была бумага, которую можно будет отнести для регистрации документа в Ejari.

В Дубае есть общая форма договора аренды (tenancy contract), скачать которую можно на сайте DLD.

Договор обычно заключается на год, и арендатор его может продлевать ежегодно в приоритетном порядке (об этом подробнее здесь).

Для этого вам необходимо лично встретиться с агентом. Оплатить долгосрочную аренду в ОАЭ чаще всего можно только банковскими чеками на имя собственника (чековая книжка выдается при открытии счета в эмиратском банке). Лендлорду выгодно получить чек сразу на сумму годовой аренды. Арендатору обычно выгодно разбить оплату на несколько чеков, например на 12 — по количеству месяцев.

Количество чеков, на которое разбивается сумма годовой аренды, — предмет торга на этапе обсуждения договора. Обычная практика — разбить годовую оплату на 4 чека по кварталам (в популярных районах и зданиях лендлорды могут требовать 1–2 чека).

Сколько бы ни было в итоге чеков, все они выписываются и отдаются агенту или собственнику сразу. Но обналичивать их, то есть снимать деньги с вашего счета, лендлорд сможет только в даты, указанные на чеках.

Кроме чеков за оплату аренды, нужно будет выписать еще два. Первый — за услуги агента (около 5% от годового контракта, обычно просят не менее 5 000 AED), второй — депозит. Как правило, это тоже 5% от годовой стоимости аренды.

По сути, это официальная прописка, без нее вы будете ограничены в правах. Например, не сможете подключить коммунальные услуги или получить разрешение для ввоза и вывоза мебели из квартиры.

Прописку в Дубае называют Ejari. Чтобы ее получить, можно в любое рабочее время прийти в ведомство по работе с недвижимостью своего района (узнать адреса управ можно здесь) вот с таким набором копий, фото или pdf:

• договор аренды
• паспорт или Emirates ID владельца квартиры
• Emirates ID арендатора
• копия свидетельства о праве собственности.

В управе возьмут ваши документы, сличат подписи собственника в договоре и Emirates ID (если они будут отличаться существенно, вас могут отправить переподписывать), а затем ваш договор зарегистрируют в Земельном департаменте Дубая и отправят вам на почту pdf с Ejari.

Ejari также можно получить онлайн, заплатив 155 дирхамов. Это легко делается через приложение Dubai REST (iOS и Android). Потребуется тот же набор документов.

При посещении управы учитывайте, что это госучреждение и вас не пустят туда в открытой одежде и шортах.

Получив Ejari, вы сможете подключить квартиру к коммунальным услугам — воде, электричеству и газу. А также получить в управляющей компании своего ЖК разрешение на ввоз мебели и техники в квартиру — Move-in Permit (MIP).

Чтобы получить MIP, нужно скачать приложение или зайти на сайт девелопера или оператора дома и подать заявку, приложив Ejari. Разрешение вы получаете в течение 1–2 дней, иногда для этого необходимо позвонить в поддержку.

За электричество, свет и уборку территории в доме отвечает Управление энергетики и водоснабжения Дубая (DEWA). Подключиться к DEWA просто — достаточно зайти на сайт, заполнить онлайн-форму на сайте, заплатить 130 дирхамов за активацию и внести деньги на депозит со своей карты — 2 000 дирхамов для квартир и 4 000 для вилл. После выезда из квартиры остаток суммы вернут на счет.

Счет за электричество и воду приходит раз в месяц на почту, еще его можно посмотреть в личном кабинете DEWA. Чтобы услуги не отключили, оплатить счет надо в течение 14 дней с момента выставления счета. Если услуги отключили (хотя до этого DEWA обычно присылает три уведомления), то достаточно оплатить долг. После этого доступ восстановят в течение 4 часов.

Операторов газа в Эмиратах несколько. Который из них обслуживает ваш комплекс, надо узнать у риэлтора или секьюрити. В отличие от DEWA, подключиться к поставщику газа сложнее: придется звонить в компанию или писать письмо, на которое ответят через несколько дней. Кроме того, договор придется заполнять в бумажном виде и потом ждать инструкцию — ее необходимо пройти для регистрации. А еще оплачивать подключение нужно через сторонний сервис, причем счет за газ приходит раз в несколько месяцев.

Сколько стоит снять квартиру в Дубае

Годовая аренда пустой квартиры с одной спальней в хорошем районе типа Downtown или Dubai Hills сейчас стоит 80 000–100 000 AED.

Чтобы заселиться в квартиру за 100 тысяч дирхамов с поквартальной оплатой аренды, вам понадобится на счету в банке около 50 000 AED (13 600 USD)

25 000 AED — платеж за первый квартал

5 000 AED — страховой депозит

5 000 AED — комиссия агента

2 500 AED — депозит на коммунальные платежи и газ

500 AED — подключение DEWA, газа, интернета

12 000 AED — покупка ограниченного набора мебели и техники

Как снять квартиру в Дубае недорого

На сайте Bayut и Property Finder нужно отсортировать результат выдачи по возрастанию цены. В начале списка отобразятся самые дешевые варианты на рынке.

Как выбрать риэлтора

Спросите у знакомых, которые уже арендовали квартиру в Дубае, — возможно, они посоветуют или отсоветуют какие-то из вариантов. Проверьте отзывы о риэлторе — в Google и Telegram-чатах.

Мы рекомендуем воспользоваться нашим сервисом «Нормальный Дубай». Мы поддерживаем клиентов на всех этапах: находим варианты, оцениваем объекты, проверяем и при необходимости корректируем договор, помогаем договориться о лучшей цене и оформить все коммунальные услуги.

Основные права арендатора

— О прекращении аренды владелец должен предупредить арендатора минимум за 12 месяцев. При этом для завершения контракта должна быть веская причина. Например, здание нуждается в ремонте или сам лендлорд хочет жить в этом помещении. Если он заявит последнее, то потеряет право сдавать квартиру другому арендатору.

— Если арендодатель не уведомил о повышении цены аренды за 90 дней до истечения контракта, он уже не сможет инициировать изменение условий договора на следующий год. Арендатору достаточно уведомить о намерении продлить договор за 60 дней до его истечения.

— При перезаключении договора арендатор может проверить возможность повышения аренды в калькуляторе Земельного департамента Дубая. Он может настоять на том, чтобы ставка повышения была не выше показателя госсервиса.

Краткосрочная аренда

Помесячно можно арендовать меблированные и полностью подготовленные к жизни квартиры. Обычно в цену аренды входят все коммунальные платежи.

Краткосрочные арендаторы могут пользоваться всей инфраструктурой своего жилого комплекса — бассейном, спортзалом, общими зонами. Если за квартирой закреплено место на паркинге ЖК, то оно тоже входит в стоимость аренды.

Объявления могут выставлять как сами собственники — после регистрации в качестве индивидуального оператора недвижимости в Департаменте экономики и туризма Дубая (DET) и получения разрешения на сдачу жилья в аренду, — так и управляющие компании или агенты недвижимости. Они удерживают с собственника около 15% от стоимости аренды, но при этом сами следят за состоянием квартиры и решают все вопросы с арендатором.

Если на Airbnb, Booking, Expedia подходящих вариантов не нашлось, можно поискать квартиры для краткосрочной аренды на Dubizzle или Bayut — для этого достаточно в поиске выбрать периодичность оплаты (на Dubizzle только ежедневная, а на Bayut есть опция понедельной аренды). Если вас интересует аренда от одного месяца, вам может помочь сервис среднесрочной аренды Blueground. Это международная компания с единым стандартом обслуживания. У них есть приложение, в котором арендаторы могут заказывать разные услуги: уборку, мелкий ремонт и т. п.

При аренде апартаментов или вилл в Дубае у арендатора часто берут депозит — 1000–2000 AED. Вам нужно будет напомнить арендодателю о необходимости его возврата (возможно, пару раз).

Оплатить краткосрочную аренду можно любым способом. По умолчанию вам предложат сделать это онлайн — пришлют ссылку для оплаты картой. В качестве альтернативы к вам могут отправить агента — либо с конвертом для наличных, либо с терминалом для оплаты.

Полезные ссылки

Агент, который найдет вам подходящее жилье, решит все вопросы и защитит ваши интересы

Как продлевать договор аренды в Дубае. Отвечаем с юристом на главные вопросы

Законы, регулирующие долгосрочную аренду в Дубае

№ 26 от 2007 года — Отношения между лендлордом и арендатором

№ 33 от 2008 года — Обновление некоторых статей закона № 26

№ 43 от 2013 года — Повышение арендных ставок